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In einem Artikel haben wir unseren Lesern bereits Informationen zur neuen Verbraucherkresditrichtlinie gegeben. Eine wesentliche Errungenschaft der neuen EU-Richtlinie ist die Auskunft über Vermittlerprovision, die die Vermittler in Zukunft geben müssen.

Die Regelung der Verbraucherkreditrichtlinie:

Künftig müssen die Vermittler von Krediten und Baufinanzierungen offenlegen wieviel Provision sie erhalten, ob sie die Provision vom Kreditgeber also der Bank bekommen. Außerdem sind sonstige Kosten, die im Rahmen der Vermittlungsleistung anfallen anzugeben. Dies sind z.B. Spesen oder Schätzgebühren. Eine weitere erforderliche Angabe ist, ob der Vermittler nur für einen oder für mehrere Banken tätig oder sogar ganz unabhängig ist.

Auswirkung:

Die Vermittler werden ab Freitag beim Erstkontakt zum Kunden in einem sogenannten “vorvertraglichen Informationsblatt” über die oben genannten Punkte informieren. Da die genaue Provision erst mit dem Vertragsabschluß feststeht, ist es ausreichend wenn eine Provisionsbandbreite angegeben wird. Die exakte Provisionshöhe muß dann im Darlehensvertrag oder dem Konditionsangebot genannt werden.
Dies macht einen Vergleich mit anderen Anbietern möglich. Welcher Makler versucht eventuell eine besonders hohe Provisions zu erzielen? Üblich sind Provsionen zwischen 0,5 und 1% je nach Darlehenshöhe und Aufwand. Gute Makler sind dieses Geld jedoch auch wert, denn sie beraten ja auch dafür und strukturieren die Finanzierung. Die Provisionsangabe lässt auch einen Vergleich mit Honorarberatern zu. Jedoch hat der Kunde bei einem Makler einen entscheidenden Vorteil: er weiß beim Abschluß, ob der Makler sein Geld wert ist. Beim Honoraberater wird das Honorar fällig, unabhängig davon ob der Berater eine gute Leistung erbracht hat!

Weitere Infos zur Werbung mit Zinssätzen!

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Eine Zielsetzung der Verbraucherkreditrichtlinie ist die europaweite Einschränkung von Lockvogelangeboten. Wie wir in einer Info zur Verbraucherkreditrichtlinie schon berichteten, gibt es deshalb künftig für die Kreditinstitute die Auflage, dass ein beworbener Zinssatz anhand eines “repräsentativen Berechnungsbeispiels” für zwei Drittel der Kunden erreichbar sein muß. Dieses Beispiel, die entsprechenden Parameter und dalle Kosten müssen direkt neben dem Zinssatz stehen. Welche Bedingungen gelten genau für die Werbung mit Zinssätzen nach der neuen Verbraucherkreditrichtlinie:

Die Regelung der Verbraucherkreditlinie:

Die auffälligste Änderung wird sich in den Reklametafeln wiederfinden. Künftig gibt es für die Kreditinstitute die Auflage, dass ein beworbener Zinssatz anhand eines “repräsentativen Berechnungsbeispiels” für zwei Drittel Kunden erreichbar sein muß. Folgende Mindestangaben einschließlich eines repräsentativen Beispiels sollten auf Ihrer Webseite vorzufinden sein:

- Sollzinssatz (ehem. Nominalzins) inkl. Zusatz veränderlich oder gebunden
- Nettodarlehensbetrag
- effektiver Jahreszins
- Zinskosten
- sonstige Kosten, die der Beworbene im Falle eines Vertragsabschlusses im Einzelnen zusätzlich zu entrichten hätte (z.B. Bearbeitungsgebühr, Vermittlungsgebühr!).
- Vertragslaufzeit: sofern Voraussetzung für beworbenen Vertrag, die Laufzeit des Vertrages
- sofern Voraussetzung für beworbenen Vertrag, Gesamtbetrag und Betrag der Teilzahlungen

Auswirkung auf die Kreditvergabe:

Bei Ratenkrediten ist dies zumindest für die Anbieter noch relatv einfach, die bonitätsunabhängige Zinsen gewähren. Solche Anbieter können die neue Anforderung leicht erfüllen. Banken mit einem bonitätsabhängigen Scoring werden solche Zinssätze nicht veröffentlichen können, ohne ihr Scoring zu veröffentlichen. Dies ist jedoch eines der am besten gehütetsten Geheimnisse der Banken, so dass diese wohl auf Zinsen in der Werbung verzichten werden.

In der Baufinanzierung wirkt diese Auflage noch schwerwiegender: wegen der hohen Zahl der preisrelevanten Parameter, dürfte so gut wie unmöglich sein, einen geeigneten Zinssatz zu finden.

Als Konsequenz werden (zunächst) fast alle Anbieter und Banken keine Zinssätze in der Werbung verwenden. Und zwar solange, bis klar ist, welche Parameter eine solche 2/3 Regelung erfüllen muß. Unklar ist auch, wie sich diese Änderung auf Kreditvergleichsportale auswirkt. Deren Geschäftsmodelle beruhen in der Regel darauf, verschiedene Kreditanbieter anhand von Zinssätzen zu vergleichen. Wenn die Banken keine Zinssätze mehr veröffentlichen, könnte dies schwierig werden!

Weitere Regelungen zur Offenlegung von Provisionen beschreiben wir in einem weiteren Artikel.

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Am 11. Juni ist es soweit: eine neue Ära des Verbraucherschutzes soll in Deutschland (und Europa) anbrechen. An diesem Tag tritt die neue Verbraucherkreditrichtlinie in Kraft. Während andere Finanzbereiche noch am ausprobieren sind, wie Verbraucherschutz funktionieren kann (siehe Beipackzettel der Geldanlageprodukte), hat der Gesetzgeber mit der Verbraucherkreditrichtlinie bei Ratenkrediten und Baufinanzierungen bereits Fakten geschaffen. Doch welche Änderungen kommen auf Kunden, Banken und Vermittler von Krediten durch das neue Gesetz zu? Finance-Blog erklärt die wichtigsten Änderungen:

Werbung mit Zinssätzen

Künftig gibt es für die Kreditinstitute die Auflage, dass ein beworbener Zinssatz anhand eines “repräsentativen Berechnungsbeispiels” für zwei Drittel Kunden erreichbar sein muß. Dieses Beispiel, die entsprechenden Parameter und dalle Kosten müssen direkt neben dem Zinssatz stehen. (Artikel: Werbung mit Zinssätzen nach Verbraucherkreditrichtlinie)

Provisionsoffenlegung nach Verbraucherkreditrichtlinie:

Die Vermittler von Krediten und Baufinanzierungen offenlegen wieviel Provision sie für die Darlehensvermittlung erhalten, ob sie die Provision vom Kreditgeber also der Bank bekommen. Außerdem sind sonstige Kosten, die im Rahmen der Vermittlungsleistung anfallen anzugeben. Dies sind z.B. Spesen oder Schätzgebühren. Eine weitere erforderliche Angabe ist, ob der Vermittler nur für einen oder für mehrere Banken tätig oder sogar ganz unabhängig ist. (Artikel: Provisionsoffenlegung durch die Verbraucherkreditrichtlinie)

Begriffs- und Namensänderungen

Der bisher Nominalzins genannte Zinssatz den ein Kreditnehmer zahlen mußte, wird ab sofort Sollzinssatz genannt. Statt Kredit wird künftig ausschließlich das Wort Darlehen genannt. Der “anfänglich effektive Jahreszins” ist künftig nur noch “effektiver Jahreszins” zu nennen

Auswirkung: außer einer Menge verwirrung und viel Arbeit in den Marketingabteilungen der Banken und Finanzdienstleister wohl keine. Wer einen Kredit – sorry: ein Darlehen aufnehmen möchte, der muß sich sowieso mit den Begriffen auseinandersetzen.

Über weitere Auswirkungen und Regelungen, die sich durch die neue Gesetzesregelung ergeben werden wir in den kommenden Tagen und Wochen informieren.

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Bereits kurz vor der Finanzkrise bewegte ein Finanzthema Deutschland, dass indirekt auch mit der Finanzkrise zu tun hat: der Verkauf von Immobilienfinanzierungen an Finanzinsvestoren. Verschiedene Medien berichteten damals, dass gierige Finanzhaie die Immobilienkredite unbescholtener Häuslebauer erwarben und diese dann nach dem Kreditverkauf per Zwangsversteigerung aus ihren Häusern drängten. Nur wenige Monate später brach das amerikanische Finanzsystem mit der Lehman-Pleite fast zusammen, weil die Banken nach diversen Kreditverkäufen keinen Überblick mehr darüber hatten, welche Finanzierungen noch werthaltig waren und welche Kreditkunden noch in der Lage waren, ihre Kredite zurück zu zahlen.

Damals – Anfang 2008 – waren viele Häuslebauer verunsichert, ob ihre Bank die eigene Baufinanzierung verkauft. Seitdem versprechen einige Imobilienfinanzierer, die meisten davon gegen einen Zinsaufschlag,  auf den Kreditverkauf zu verzichten.  Auch Versicherungen gegen den Kreditverkauf wurden damals ins Leben gerufen.

Auch die Gerichte beschäftigten sich mit dem Kreditverkauf von Immobilienfinanzierungen. In einem gerade veröffentlichten Urteil stärkte jetzt der Bundesgerichtshof die Rechte der Verbraucher. Laut den  Karlsruher Richtern  dürfen künftig Kreditaufkäufer ihre Schuldner nicht mehr ohne weiteres pfänden. Um die Bankkunden zu schützen, müsse zuvor eine amtliche Stelle prüfen, ob der Käufer der Kredite überhaupt das Recht auf die Zwangsvollstreckung habe, heißt es in dem gestern veröffentlichten Urteil. Die Richter legten damit die Hürden für einen Verkauf hoch an. Nur wenn der neue Gläubiger alle Rechte und Pflichten des ursprünglichen Kreditgebers übernommen habe und kein Widerspruch gegen die Pfändung bestehe, bestünden keine Einwände. Das Urteil betrifft Kreditverträge, die vor 2008 geschlossen wurden. (Az.: XI ZR 200/09)

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Wie die ING-DiBa mitteilt erhalten Immobilienbesitzer ab heute (15.Februar 2010) 0,20%-Punkte Zinsnachlass für den Abschluß einer Anschlußfinanzierung. Das gilt auch für Forwarddarlehen – also Anschlußfinanzierungen die bereits jetzt vertraglich fixiert werden, obwohl die Zinsbindung der Darlehen noch bis zu 3 Jahre läuft.

Von der Zinsreduzierung profitieren nicht nur die eigenen Kunden, sondern die ING-Diba möchte vor allem neue Kunden anlocken. Mit der Aktion spricht sie besonders begehrte Kunden an: schließlich am diese “Umschulder” ja bereits viele Jahre gezeigt, dass sie die aufgenommenen Kredite zuverlässlich zurückzahlen. Da die Immobilienbesitzer ja schon einen Teil der Immobilien-Schulden zurückgezahlt haben, ist das Risiko im Ernstfall einer Zwangsversteigerung die Kredite über die besicherte Immobilie nicht mehr zurückzubekommen deutlich niedriger als bei den meisten Neufinazierungen.

Eine Anschlussfinanzierung in Höhe von 100.000 Euro ermäßigt sich bei 10-jähriger Zinsbindung von 3,80 % (effektiv 3,87 % p.a.) auf 3,60 % (effektiv 3,66 %p.a.). Für Finanzierungssummen von 50.000 bis 100.000 Euro sinkt der Zinssatz bei 10-jähriger Zinsbindung dank Zinsrabatt von 3,90 (effektiv 3,97 % p.a.) auf 3,70 % (3,76 % p.a.). (Konditionen für Finanzierungen bis zu 50% des Kaufpreises bzw. der Herstellungskosten, Stand 15.02.2010) Bei einer Darlehenssumme von 100.000 Euro spart der Darlehensnehmer immerhin 200 Euro allein im ersten Jahr. Wenn die gesparten Zinsen in eine zusätzliche Tilgung investiert werden, erhöht sich die gesparte Summe noch schneller.

Doch potentielle Umschulder haben nicht nur bei der ING-Diba gute Karten! Zum einen liegt das allgemeine Zinsniveau deutlich unter dem, von vor 10 Jahren. Da dies die häufigste Zinsbindung für Baufinanzierungen in Deutschland ist profitieren hier viele Häuslebauer, die damals ihre Erstfinanzierung abgeschlossen haben. Zum anderen bemühen sich auch andere Anbieter sehr stark um diese guten Kunden. Es lohnt sich also, zunächst die Immobilienfinanzierungen im Internet zu vergleichen und daann mehrere Angbote einzuholen.

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In den letzten Monaten und Jahren zeigte die Hannoversche Lebensversicherung Innovationsfreude und bot gemeinsam mit Hypothekenmaklern wie Interhyp, Dr.Klein oder der Freien Hypo neue Produkte bei der Baufinanzierung an. So wurden die Reservierungshypothek und die Rentenhypothek zusammen mit den Baugeldvertrieben entwickelt und in den Finanzierungsmarkt gebracht. Nun stampft die versicherungsgesellschaft diese Produkte zum Jahresende wieder ein. Auch wenn diese neuen Produktarten bisher ein Nischendasein fristen sind die Gründe dafür wohl unterschiedlich.

Die Reservierungshypothek war besonders für potientielle Eigenheimbesitzer interessant, die auf der intensiven Suche nach einem geeigneten Objekt waren. Die Zinsen im vergangenen halben Jahr haben sich durch Finanzkrise und Konjunkturloch wieder deutlich nach unten entwickelt. Da am Kapitalmarkt die Zinssätze in den kommenden Monate voraussichtlich weiter im Tief bleiben werden, sind solche Reservierungshypothek nicht besonders attraktiv. Wozu soll man sich in einer solchen Situation gegen steigende Zinsen sichern.

Bei der Rentenhypothek liegt die Sache etwas anders. Mit diesem Produkt wollte die Hannoversche Leben es Älteren schmackhaft machen, die unbelastete Immobilie für einen angemehmen Lebensabend wieder zu belasten. Allerdings ist die Mentalität der Deutschen derzeit noch nicht für solche Finanzierungsprodukte geeignet. Die Deutschen mögen nicht ihr Angesparrtes im Alter verprassen – die Erben wird es freuen.

Für die Rentenhypothek bedeutet diese Mentalität das Aus im Baufinanzierungsmarkt. Und auch die Reservierungshypothek wird zunächst wieder in den Schubladen der Produktmanager verschwinden.

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Die „Hannoversche Leben“ bringt ein neues Baufinanzierungsprodukt auf den Markt. Dabei sollen besonders jüngere Leute angesprochen werden. Die Gruppe der „unter 35jährigen“ konnte sich in vergangen Jahren oftmals den Wunsch vom eigenen Heim noch nicht erfüllen. Wenige Eigenmittel, geringere Einkommen als Berufsanfänger oder eventuell geplante Arbeitgeber- und Ortswechsel um die Karriere voran zu bringen. Gerade diese Argumente hielten Jüngere Menschen davon ab sich Wohneigentum zuzulegen oder umgekehrt Banken Darlehen zu gewähren.

Die Merkmale der Starterhypothek sind so auch direkt für die Zielgruppe der Anfang dreißigjährigen zugeschnitten. So kann der Tilgungssatz während der Zinsbindung des Hypothekendarlehens bis zu 5mal angepasst werden. Auch eine Tilgungsaussetzung für die ersten 5 Jahre der Baufinanzierung ist möglich. Wer mit Sprüngen auf der Karriereleiter und damit steigenden Einkommen rechnet, ist in der Lage die Laufzeit der Rückzahlung des Immobiliendarlehens zu verkürzen. Dies spart eine Menge Zinsen.

Sehr interessant ist auch die Option den Zins der Baufinanzierung in den ersten 5 Jahren um 0,25% zu reduzieren, um anschließend einen höheren Zins zu zahlen. Wer das gesparte Geld in eine höhere Tilgung investiert, spart auch dadurch eine Menge Zinsen. Die höheren Zinsen zahlen sie dann für einen kleineren Darlehensbetrag.

Das ein Darlehen – wie bei der Starterhypothek U35 – kostenfrei auch auf andere Objekte übertragen werden kann, ist zwar keine Neuigkeit und bei einigen Banken erhältlich. Aber gerade für die Zielgruppe des Produktes wichtig, falls ein Ortswechsel nötig ist, oder vielleicht der Umstieg auf eine größere Immobilie lockt.

Besonders ein Feature kann vielleicht neue Kunden zur Hannoversche Leben bringen. Bei der Starterhypothek soll die Versicherungsgesellschaft auch befristete Arbeitsverträge akzeptieren. Gerade für Berufseinsteiger ist dies ein großes Hemmnis einen Immobilienerwerb zu wagen (nicht ganz ohne Grund). Weniger Zielgruppengerecht ist die Starterhypothek U35 beim benötigten Eigenkaital. Bis zu 80% des Kaufpreises sollen maximal von der Hannoversche Leben finanziert werden. Bei einem Kaufpreis von 200.000 € für ein neues Häuschen wären also 40.000 Euro plus Nebenkosten aus Eigenmitteln zu erbringen. Wer 100 Euro monatlich zurücklegt, benötigt über 30 Jahre, um diese Summe anzusparen. In vielen Fällen werden mit der Starterhypothek also wohl eher kleinere Eigentumswohnungen mit Kaufpreisen von 100.000 Euro und weniger als “Einstiegsimmobilie” in Frage kommen.

Mit der Starterhypothek U35 greift die Hannoversche Leben den Trend zu mehr Flexibilität bei der Baufinanzierung auf. Kunden wollen ihre Baufinanzierung an die Lebenssituation anpassen können, ohne auf die Sicherheit langristiger Zinsbindungen verzichten zu müssen. Je nach Wunsch und Situation werden die Produktmerkmale und extras bei der Baufinanzierung (ähnlich wie beim Kauf eines Neuwagens) zusammengestellt und konfiguriert. Wer dieses Produktbündel zum besten Preis anbietet, gewinnt den Kunden. Gerade Hypothekenvermittler wie Dr.Klein und Interhyp haben hier Vorteile. Über Plattfornen wie z.B. europace können diese Broker die gewünschten Merkmale auswählen, und bieten dem Kunden die optimale Bank dafür an. Die Beratungsqualität der Baugeldvermittler bei der bedarfsgerechten Auswahl der richtigen Bausteine wird künftig der wichtigste Faktor für die Einsparmöglichkeiten der Immobilienkäufer sein.

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Die DKB bietet mit der DKB-Energie-Finanzierung eine neue Finanzierungsmöglichkeit für regenerative Systeme zur Nutzung umweltfreundlicher Energien zu finanzieren. Damit können Sie eine Photovoltaikanlage oder Wärmepumpe in Ihr Bauprojekt integrieren.

Das DKB-Energiedarlehen ist sowohl als Einzelfinanzierung als auch in Ergänzung zu Ihrer Baufinanzierung einsetzbar. Verwendungszweck können die Finanzierung von regenerativen Systemen zur Wärme- und Stromerzeugung, wie z.B. Photovoltaikanlagen, Solarthermen, Wärmepumpen und Pelletheizungen sein.

Der Zinssatz für das DKB-Energiedarlehen liegt derzeit für die angebotenen Laufzeiten von 6-15 Jahren bei 5,99%. Es fällt eine Bearbeitungsgebühr von 0,5% der Darlehenssumme an. Darlehensummen von 5.000 Euro bis 60.000 Euro  werden für das neue DKB-Enegiedarlehen angeboten. Nähere Informationen erhalten Interessierte auf der Webseite der DKB.

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Möglicherweise zahlen viele Bauherren zu viel Grunderwerbsteuer. Dieser Auffassung ist das jedenfalls das Finanzgericht Niedersachsen. Nach einem aktuellen Urteil verstößt die derzeitige Praxis, die Grunderwerbsteuer auch auf den Gebäudepreis zu erheben gegen das europäische Recht.

In der EU gilt ein sogenanntes “Mehrfachbelastungsgebot”, welches besagt, dass die Bürger nicht doppelt mit der Umsatzsteuer belegt werden dürfen. Genau dies könnte aber bei der Grunderwerbsteuer auf schlüsselfertige Häuser der Fall sein. Die Grunderwerbsteuer auf die Bauleistung könnte eine zusätzliche Sonderumsatzsteuer darstellen, da die Grunderwerbsteuer nicht nur auf den Grundstücksanteil sondern auch auf die Bauleistungen inklusive der Mehrwertsteuer erhoben wird.

Diese Regelung konnten Bauherren bisher nur umgehen, wenn Sie das Grundstück nachweißlich unanhämgig vom Bauträger erworben hatten. Die Mehrfachbelastung ist enorm. So wird für ein Einfamilinehaus mit Baukosten von 200.000 Euro und einem Grundatücksanteil 100.000 Euro ein zusätzlicher Betrag von 14.000 Euro fällig. Für dieses Geld könnten sich bauwillige Familien noch so manches Extra leisten oder die montliche Darlehensrate um über 80 Euro verringern.

Das niedersächsische Finanzgericht hat deshalb zur Klärung den europäischen Gerichtshof angerufen, wo das Verfahren nun anhängig ist (Az.: Rs: C 156/08). Betroffenen Bauherren raten Verbraucherschützer Einspruch gegen den Grunderwerbsteuerbescheid einzulegen. Zwar müssen Steuerzahler die Grunderwerbsteuer zunächst trotzdem entrichten – bei einem positiven Urteil erhalten Betroffene die zu viel gezahlten Steuern aber zurück.

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Und plötzlich war das Haus weg. Mit solchen und ähnlichen Schlagzeilen warteten in den letzten Monaten einige Beiträge zum Thema Kreditverkauf auf. Die Botschaft der Berichte vorwiegend öffentlich rechtlicher Sender war eindeutig: Wenn Deine Baufinanzierung an gierige Heuschrecken (Finanzinvestoren) verkauft wird, kann es auch zur Zwangsversteigerung kommen, wenn die Raten für die Immobilienfinanzierung ordnungsmäß bezahlt werden. Das löste einen Aufschrei in der deutschen Bankenlandschaft aus. Kunden riefen ängstlich bei Ihrer Bank an, ob Ihr Darlehen schon verkauft wurde. Teilweise wurden Immobilienfinanzierungen storniert und der Traum vom eigenem Heim wieder aufegegeben. Nachdem diese Lawine losgetreten wurde bringen jetzt die ersten Gerichte etwas Klarheit zur Rechtlage beim Kreditverkauf.
Viele Banken und Verbraucherschützer versuchen seit der Veröffentlichung der Beiträge Ihre Kunden zu beruhigen. Wer die Raten für die Baufinanzierung pünktlich zahlt, dem kann auch nach einem Kreditverkauf nichts passieren. Jetzt gibt es auch eine richterliche Bestätigung für diese Sichtweise. In einem Verfahren gegen den Finanzinvestor Lonestar hat das Oberlandesgericht München nun untersagt, gegen einen Hausbesitzer mit einer Zwangsvollstreckung vorzugehen (5U 5102/06). Lonestar hatte den Immobilienkredit im Jahre 2004 von der Hypo Real Estate erworben, als diese ihr Privatkundengeschäft für Baufinanzierungen aufgab. In der Begründung hies es, dem Finanzinvestor sei es nur um die Verwertung der Sicherheiten gegangen.

Des Weiteren hat das Landgericht Berlin dem Westdeutschen Rundfunk sowie weiteren ARD- Anstalten bei Anordnung eines Ordnungsgeldes von bis zu 250 000 Euro untersagt, zahlreiche Behauptungen aus den ARD-Sendungen weiterzuverbreiten. Offensichtlich waren die Kunden um die es in den Repotagen ging, meistens nicht ihren vertraglichen Verpflichtungen nachgekommen. Dies gab der Sparkassenverband im Januar in einer Pressemitteilung bekannt.

Weitere Klarheit bringen möglicherweise die Aktivitäten der Verbraucherzentralen. So hat der Bundesverband der Verbraucherzentralen einige Banken abgemahnt, weil nach deren Ansicht einige Klauseln, die den jederzeitigen Verkauf der Kredite zulassen, das Vertrauensverhältnis zu den Banken unterwandern und außerdem gegen das Bankgeheimnis verstoßen. Sollten sich die Banken gegen die Abmahnungen wehren, ist auch eine Präzisierung der Rechtslage durch die deutschen Gerichte zu erwarten.

Letztlich bleibt es aber Aufgabe aller Beteiligten also Banken, Verbraucherschützer und auch der Politik mit ihrem Verhalten und sinnvoller Regelungen das Vertrauen in das deutsche Kreditsystem zu stärken. Denn jeder Banker lernt im ersten Lehrjahr: Kredit kommt vom lateinischen “Credere” – und das heißt Vertrauen.

Hinweis auf neuen Artikel:
Bundesgerichtshof erschwert Pfändung nach Kreditverkauf

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