Seit dem vergangenen Herbst geht sie um – die Angst vor dem Verkauf der eigenen Immobilienfinanzierung. Wird hier von Medien ungerechtfertigt Panik verbreitet oder ist die Angst vor der Pleite berechtigt? Kann ich mich vor einem Verkauf schützen oder bin den “Heuschrecken” ausgeliefert? Was passiert eigentlich beim Verkauf meiner Baufinanzierung? Diese und ähnliche Fragen beschäftigen viele Hauseigentümer die ihre Immobilie noch nicht abgezahlt haben. Jetzt geben die ersten Banken Garantien, die Immobilienfinanzierungen nicht weiterzuverkaufen – aber nur gegen teure Zinsaufschlag auf die Finanzierung. Lohnt es sich trotzdem?
Rückblende: Am 20.11.2007 sendete die ARD in der Sendung PlusMinus einen Beitrag über Darlehensnehmer deren Objekte zwangsversteigert wurden, obwohl die Kunden ihre Raten immer pünktlich bezahlt hatten. Als Steigerung wurde sogar viel mehr als nur die Restschuld in der Zwangsvollstreckung eingetrieben. Die Darlehensgeber bekamen den eingetragenen Grundschuldbetrag plus Zinsen zugesprochen. Ursache war der Verkauf der Darlehen an angelsächsische Finanzinvestoren. Dieser Beitrag löste ein neuen Sturm an Entrüstung über das “falsche Spiel” der Banken und die gierigen Heuschrecken aus. Nicht zum ersten mal widmete sich die Presse diesem Thema. Zuletzt hatte der Bundesgerichtshof (BGH) mit einem Urteil Aufmerksamkeit erregt, weil es den Verkauf von Forderungen ohne Zustimmung des Kreditnehmers erlaubt hatte, wenn nicht explizit etwas anderes vereinbart worden ist.
Warum werden Baufinanzierungen verkauft?
In den letzten Jahren wurden von Banken immer häufiger deutsche Immobilienkredite an Finanzinvestoren verkauft. Die Gründe sind vielfältig. Vor allem notleidende kredite wurden veräußert um die Bankbilanzen positiver zu gestalten. Einige Banken wie die HypoRealEstate oder die AHBR stellten ihr Baufinanzierungsgeschäft ein. Um die noch offenen Forderungen aus den Büchern zu bekommen wurden die Kunden bei anstehenden Zinsverlängerungen mit Abwehrkonditionen verschreckt oder längerlaufende Finanzierungen an Finanzinvestoren verkauft.
Insbesondere für ausländische Investoren gehört es zum Geschäftsmodell, dass Baufinanzierungen vergeben und anschließend die Risiken aus den Finanzierungen “strukturiert” und auf dem Kapitalmarkt verkauft werden. Ein normaler Geschäftsvorgang der viele tausend Male ohne Probleme funktioniert hat.
Der dritte Grund ist ganz einfach: Darlehen die von Kunden nicht mehr bedient werden können, müßten von Banken mit viel Aufwand in die Betreuung der Mahnabteilungen gegeben werden. Die Chance, einen großen Teil des verliehenen Geldes wiederzubekommen ist dabei meistens gering. Deshalb gehen viele Banken den einfachen Weg und verkaufen die nicht bediente Forderung an spezialisierte Inkassogesellschaften. Das diese beim Eintreiben der Forderungen wenig zimperlich sind, ist nachvollziehbar. Schließlich können solche Gesellschaften nur dann etwas verdienen.
Risiko Darlehensverkauf?
Es gibt also nur sehr wenige Gründe, warum Banken überhaupt Immobiliendarlehen verkaufen. Die Chance dabei zu sein ist relativ gering. So hat die Commerzbank bislang lediglich ein Darlehensvolumen von 300 Mio. an notleidenden Krediten verkauft. Das sind lediglich 0,75 % der herausgegebenen Forderungen – und vor allem Fälle, in denen die Bank keine Raten der Kreditnehmer bekommen hatte.
Für die meisten großen deutschen Immobilienfinanzierer macht ein Verkauf keinen Sinn. Banken wie die zur Postbank gehörenden DSL-Bank, die DKB oder auch die ING-Diba, Tochter der holländischen ING, haben zig Milliarden an Spareinlagen von Kunden erhalten. Um diesen Kunden konkurrenzfähige Zinsen zu zahlen muß eine Bank diese Gelder möglichst sicher und hoch verzinst wieder anlegen. Viel sicherer und besser als Aktien oder andere Kapitalanlagen sind dafür selbst vergebene Baufinanzierungen an Häuslebauer. Die Wahscheinlichkeit, dass Kunden die Raten für ihre Traumimmobilie nicht mehr bezahlen, ist sher gering. Vorher wird an allem anderen gespart und geknausert. Warum sollten solche Banken Darlehen verkaufen, die sie sich in einem hart umkämpften Markt erarbeitet hat?
Etwas anders sieht die Situation bei regionalen Banken wie Sparkassen und Volksbanken aus. Hier lässt sich die Motivationslage nicht so einfach beurteilen. Jedes Institut hat eine eigene Geschäftspolitik und Situation.
Eine besondere Form des Kreditverkaufs wird von einigen anderen Banken (z.B. Deutsche Bank) angewendet. In einem sehr komplexen Verfahren wird lediglich das Risiko (des Zahlungsausfalls) strukturiert und am Kapitalmarkt verkauft. Die Verwaltung des Darlehens inklusive Darlehensverlängerung bleibt bei der ursprünglichen Bank. Der Kunde merkt in aller Regel bis zur vollständigen Rückzahlung nichts von den Transaktion im Hintergrund.
Missbrauch vermeiden
Tatsächlich ist die Gefahr an unseriöse Aufkäufer von Immobilienkrediten zu geraten gering. Trotzdem wären mehr als die Hälfte der Häuslebauer jedoch mittlerweile beunruhigt, wenn ihr Hauskredit verkauft wird. In Wahlkampfzeiten wird diese Unsicherheit von Politikern gerne gespielt. So fordern einige derzeit einen gesetzlichen Schutz vor dem Verkauf von Darlehensforderungen. Als eine mögliche Variante wird hier ein Sonderkündigungsrecht für Darlehensnehmer beim verkauf des Baukredits diskutiert. Dagegen laufen die Banken und Sparkassen Sturm. Obwohl auch die Banken für strengere Regeln sind wird ein Sonderkündigungsrecht abgelehnt, weil damit ein Verkauf von Forderungen faktisch unmöglich gemacht wird. Der wirtschaftliche Schaden, der dabei für den Finanzplatz Deutschland entstehen würde ist nicht bezifferbar. Deshalb wird zwischen Finanwirtschaft und Politik derzeit hart gerungen. Es gilt sinnvolle Regelungen zu finden, welche die Missbrauchsfälle vermeiden, ohne die Wirtschaft zu stark zu bremsen.
Wie kann ich mich schützen?
1. Bankauswahl: Wie oben beschrieben ist es für viele Immobilienfinanzierer unatrraktiv ausgegebene Baufinanzierungen zu verkaufen. Wer seine Finanzierung über bekannte Internethypothekenmakler abschließt bekommt meistens Angebote von großen Banken wie der DSL(Postbank). Für solche Banken kommt ein Kreditverkauf gar nicht in Betracht, da es ihrem Geschäftsmodell nachhaltig widersprechen würde.
2. Schutzbrief gegen Kreditverkauf: Die ersten Banken (z.B. Commerzbank) bieten mittlerweile Garantien gegen einen Verkauf an. Der “kleine” Haken dabei: zum einen landet man evtl. bei einer teuren Bank, zum anderen zahlt der Kunde für dieses Extra teure Aufschläge auf den Kreditzins. Eine gute Bankwahl löst dieses Problem vielleicht schon.
3. Wer beide Möglichkeiten nicht geeignet findet, muß seine Bank fragen, ob sie bei Vertragsschluß schriftlich auf einen späteren Verkauf verzichtet. Die eine oder andere Bank wird sich im hart umkämpften deutschen Hypothekenmarkt vielleicht darauf einlassen.
Insgesamt lässt sich jedoch sagen, dass dieses Thema in den Medien ungerechtfertigt hochgespielt wurde. Richtig ist zwar, dass es zu diesem Thema gesetzliche Unschärfen gibt, welche gelöst werden müssen. Aber bei den Berichten in der ARD bekam ich den Eindruck, dass fast jeder zweite Häuslebauer, der pünklich seine Raten zahlt, von gierigen Heuschrecken aus seinem Zuhause gejagt werden kann. Eine solche Gefahr sehe ich nicht.
Tags: Banken, Versicherungen von lars.koeppen
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