Seit dem vergangenen Herbst geht sie um – die Angst vor dem Verkauf der eigenen Immobilienfinanzierung. Wird hier von Medien ungerechtfertigt Panik verbreitet oder ist die Angst vor der Pleite berechtigt? Kann ich mich vor einem Verkauf sch�tzen oder bin den „Heuschrecken“ ausgeliefert? Was passiert eigentlich beim Verkauf meiner Baufinanzierung? Diese und �hnliche Fragen besch�ftigen viele Hauseigent�mer die ihre Immobilie noch nicht abgezahlt haben. Jetzt geben die ersten Banken Garantien, die Immobilienfinanzierungen nicht weiterzuverkaufen – aber nur gegen teure Zinsaufschlag auf die Finanzierung. Lohnt es sich trotzdem?
R�ckblende: Am 20.11.2007 sendete die ARD in der Sendung PlusMinus einen Beitrag �ber Darlehensnehmer deren Objekte zwangsversteigert wurden, obwohl die Kunden ihre Raten immer p�nktlich bezahlt hatten. Als Steigerung wurde sogar viel mehr als nur die Restschuld in der Zwangsvollstreckung eingetrieben. Die Darlehensgeber bekamen den eingetragenen Grundschuldbetrag plus Zinsen zugesprochen. Ursache war der Verkauf der Darlehen an angels�chsische Finanzinvestoren. Dieser Beitrag l�ste ein neuen Sturm an Entr�stung �ber das „falsche Spiel“ der Banken und die gierigen Heuschrecken aus. Nicht zum ersten mal widmete sich die Presse diesem Thema. Zuletzt hatte der Bundesgerichtshof (BGH) mit einem Urteil Aufmerksamkeit erregt, weil es den Verkauf von Forderungen ohne Zustimmung des Kreditnehmers erlaubt hatte, wenn nicht explizit etwas anderes vereinbart worden ist.
Warum werden Baufinanzierungen verkauft?
In den letzten Jahren wurden von Banken immer h�ufiger deutsche Immobilienkredite an Finanzinvestoren verkauft. Die Gr�nde sind vielf�ltig. Vor allem notleidende kredite wurden ver�u�ert um die Bankbilanzen positiver zu gestalten. Einige Banken wie die HypoRealEstate oder die AHBR stellten ihr Baufinanzierungsgesch�ft ein. Um die noch offenen Forderungen aus den B�chern zu bekommen wurden die Kunden bei anstehenden Zinsverl�ngerungen mit Abwehrkonditionen verschreckt oder l�ngerlaufende Finanzierungen an Finanzinvestoren verkauft.
Insbesondere f�r ausl�ndische Investoren geh�rt es zum Gesch�ftsmodell, dass Baufinanzierungen vergeben und anschlie�end die Risiken aus den Finanzierungen „strukturiert“ und auf dem Kapitalmarkt verkauft werden. Ein normaler Gesch�ftsvorgang der viele tausend Male ohne Probleme funktioniert hat.
Der dritte Grund ist ganz einfach: Darlehen die von Kunden nicht mehr bedient werden k�nnen, m��ten von Banken mit viel Aufwand in die Betreuung der Mahnabteilungen gegeben werden. Die Chance, einen gro�en Teil des verliehenen Geldes wiederzubekommen ist dabei meistens gering. Deshalb gehen viele Banken den einfachen Weg und verkaufen die nicht bediente Forderung an spezialisierte Inkassogesellschaften. Das diese beim Eintreiben der Forderungen wenig zimperlich sind, ist nachvollziehbar. Schlie�lich k�nnen solche Gesellschaften nur dann etwas verdienen.
Risiko Darlehensverkauf?
Es gibt also nur sehr wenige Gr�nde, warum Banken �berhaupt Immobiliendarlehen verkaufen. Die Chance dabei zu sein ist relativ gering. So hat die Commerzbank bislang lediglich ein Darlehensvolumen von 300 Mio. an notleidenden Krediten verkauft. Das sind lediglich 0,75 % der herausgegebenen Forderungen – und vor allem F�lle, in denen die Bank keine Raten der Kreditnehmer bekommen hatte.
F�r die meisten gro�en deutschen Immobilienfinanzierer macht ein Verkauf keinen Sinn. Banken wie die zur Postbank geh�renden DSL-Bank, die DKB oder auch die ING-Diba, Tochter der holl�ndischen ING, haben zig Milliarden an Spareinlagen von Kunden erhalten. Um diesen Kunden konkurrenzf�hige Zinsen zu zahlen mu� eine Bank diese Gelder m�glichst sicher und hoch verzinst wieder anlegen. Viel sicherer und besser als Aktien oder andere Kapitalanlagen sind daf�r selbst vergebene Baufinanzierungen an H�uslebauer. Die Wahscheinlichkeit, dass Kunden die Raten f�r ihre Traumimmobilie nicht mehr bezahlen, ist sher gering. Vorher wird an allem anderen gespart und geknausert. Warum sollten solche Banken Darlehen verkaufen, die sie sich in einem hart umk�mpften Markt erarbeitet hat?
Etwas anders sieht die Situation bei regionalen Banken wie Sparkassen und Volksbanken aus. Hier l�sst sich die Motivationslage nicht so einfach beurteilen. Jedes Institut hat eine eigene Gesch�ftspolitik und Situation.
Eine besondere Form des Kreditverkaufs wird von einigen anderen Banken (z.B. Deutsche Bank) angewendet. In einem sehr komplexen Verfahren wird lediglich das Risiko (des Zahlungsausfalls) strukturiert und am Kapitalmarkt verkauft. Die Verwaltung des Darlehens inklusive Darlehensverl�ngerung bleibt bei der urspr�nglichen Bank. Der Kunde merkt in aller Regel bis zur vollst�ndigen R�ckzahlung nichts von den Transaktion im Hintergrund.
Missbrauch vermeiden
Tats�chlich ist die Gefahr an unseri�se Aufk�ufer von Immobilienkrediten zu geraten gering. Trotzdem w�ren mehr als die H�lfte der H�uslebauer jedoch mittlerweile beunruhigt, wenn ihr Hauskredit verkauft wird. In Wahlkampfzeiten wird diese Unsicherheit von Politikern gerne gespielt. So fordern einige derzeit einen gesetzlichen Schutz vor dem Verkauf von Darlehensforderungen. Als eine m�gliche Variante wird hier ein Sonderk�ndigungsrecht f�r Darlehensnehmer beim verkauf des Baukredits diskutiert. Dagegen laufen die Banken und Sparkassen Sturm. Obwohl auch die Banken f�r strengere Regeln sind wird ein Sonderk�ndigungsrecht abgelehnt, weil damit ein Verkauf von Forderungen faktisch unm�glich gemacht wird. Der wirtschaftliche Schaden, der dabei f�r den Finanzplatz Deutschland entstehen w�rde ist nicht bezifferbar. Deshalb wird zwischen Finanwirtschaft und Politik derzeit hart gerungen. Es gilt sinnvolle Regelungen zu finden, welche die Missbrauchsf�lle vermeiden, ohne die Wirtschaft zu stark zu bremsen.
Wie kann ich mich sch�tzen?
1. Bankauswahl: Wie oben beschrieben ist es f�r viele Immobilienfinanzierer unatrraktiv ausgegebene Baufinanzierungen zu verkaufen. Wer seine Finanzierung �ber bekannte Internethypothekenmakler abschlie�t bekommt meistens Angebote von gro�en Banken wie der DSL(Postbank). F�r solche Banken kommt ein Kreditverkauf gar nicht in Betracht, da es ihrem Gesch�ftsmodell nachhaltig widersprechen w�rde.
2.� Schutzbrief gegen Kreditverkauf: Die ersten Banken (z.B. Commerzbank) bieten mittlerweile Garantien gegen einen Verkauf an. Der „kleine“ Haken dabei: zum einen landet man evtl. bei einer teuren Bank, zum anderen zahlt der Kunde f�r dieses Extra teure Aufschl�ge auf den Kreditzins. Eine gute Bankwahl l�st dieses Problem vielleicht schon.
3. Wer beide M�glichkeiten nicht geeignet findet, mu� seine Bank fragen, ob sie bei Vertragsschlu� schriftlich auf einen sp�teren Verkauf verzichtet. Die eine oder andere Bank wird sich im hart umk�mpften deutschen Hypothekenmarkt vielleicht darauf einlassen.
Insgesamt l�sst sich jedoch sagen, dass dieses Thema in den Medien ungerechtfertigt hochgespielt wurde. Richtig ist zwar, dass es zu diesem Thema gesetzliche Unsch�rfen gibt, welche gel�st werden m�ssen. Aber bei den Berichten in der ARD� bekam ich den Eindruck, dass fast jeder zweite H�uslebauer, der p�nklich seine Raten zahlt, von gierigen Heuschrecken aus seinem Zuhause gejagt werden kann. Eine solche Gefahr sehe ich nicht.
Hinweis auf neuen Artikel:
<a title=“Bundesgerichtshof erschwert Pfändung nach Kreditverkauf“ href=“../1355/2010/04/05/bundesgerichtshof-erschwert-pfaendung-nach-kreditverkauf/“>Bundesgerichtshof erschwert Pfändung nach Kreditverkauf</a>
Tags: Banken, Kreditverkauf, Verbraucherurteile, Versicherungen by lars.koeppen
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