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Jetzt gehts los: Wohn-Riester wird Realität

Bereits vor der Sommerpause trat das sogenannte Eigenheimrentengesetz in Kraft. Die auch als Wohn-Riester bezeichneten Regelungen sollen die vor einigen Jahren abgeschaffte Eigenheimzulage als Wohnförderung ersetzen. Zunächst gab es viel Kritik von Verbraucherorganisationen und Wirtschaftswissenschaftlern. Zu bürokratisch und zu unverständlich für die Verbraucher sollte die neue Eigenheimförderung sein. Doch ab Montag wird die neue Eigenheimförderung nun Realität.

Die ersten Produkte wurden durch die Bafin zertifiziert. Mehr als 400 der deutschlandweit 438 Sparkassen bieten ab kommender Woche eigene Wohn-Riester-Produkte an. Auch die Bausparkassen wollen Produkte anbieten, darunter die Marktführer Schwäbisch Hall, Wüstenrot und BHW sowie die meisten Landes-Bausparkassen. So wirbt Schwäbisch Hall bereits mit dem Produkt „Fuchs WohnRente“. Aber so vielfältig wie es scheint, sind die neuen Angebote noch nicht. Bei den privaten Banken ist man noch zurückhaltend. Außerdem beschränken sich die meißten WohnRiester-Produkte auf Bausparprodukte. Die interessantere Darlehensvariante wird bisher nur von wenigen regionalen Sparkassen angeboten. Von den privaten Banken haben nur die DSL – eine Postbank-Tochter und die Dresdner Bank ein Riesterdarlehen in der Entwicklung.

Für Wohnriester gibt es zwei Varianten. Zum einen kann der Bauwillige in einen Bausparvertrag einzahlen. Wenn genug in den Wohn-Riester-Bausparer eingezahlt wurde, kann für einen Hausbau oder -kauf ein Bauspardarlehen aufgenommen werden. Viele Insider gehen allerdings davon aus, dass sich die Konditionen für Riester-Bausparverträge nicht viel von anderen Bausparverträgen unterscheiden werden. So ist Wohn-Riester nicht viel mehr als eine weitere Riester-Sparform. Zulagen und Steuervorteile helfen aber bestimmt so manchem, sich den Traum vom eigenem Heim zu erfüllen.

Mehr Rendite verspricht das Riester-Darlehen. Bei dieser Wohn-Riester-Variante sparen die Zulagen und Steuervorteile nachhaltig Darlehenszinsen. Mehr Rendite zahlt kein anderer Riester-Vertrag, denn die Kreditzinsen dürften höher als die Sparzinsen sein. Weiterer Vorteil ist die nachgelagerte Besteueerung. Anders als bei herkömmlichen Riester-Verträgen, wird beim WohnRiester nicht die tatsächliche Verzinsung, sondern eine fiktive Rendite von 2% angenommen. Die Rendite von Sparverträgen und damit die Steuerbelastung im Rentenalter dürften in der Regel darüber liegen. Wer diese Steuerschuld bei Renteneintritt begleicht, erhält noch einen zusätzlichen Rabatt von 30%.

Die Darlehensvariante des WohnRiester hat aber auch Nachteile. Wer aus beruflichen oder familiären Gründen die Immobilie wieder verkaufen muss, darf die Förderung nur behalten, wenn er wieder eine selbstgenutzte Immobilie als „Ersatz“ erwirbt. So fehlt Immobilieneigentümern Flexibilität. Es ist noch unklar, wie die Riester-Darlehen gestaltet werden. Wenn Banken diese Produkte anbieten, werden sie sich auch die höheren Verwaltungsaufwendungen auch in Form von Zinsaufschlägen bezahlen lassen. Ein weiterer Faktor, der sich zinserhöhend auswirken kann, ist mangelnder Wettbewerb. Nur wenige Institute, wie die Dresdner Bank, die DSL-Bank und einige Sparkassen wollen schon im November mit Riester-Darlehen auf den Markt gehen. Knapp 60 Prozent der Banken werden bis auf weiteres keine eigenen Wohn-Riester-Verträge anbieten.

Es wird sicherlich sehr interessant werden, ob sich das neue Eigenheimrentengesetz als neue Wohneigentumsförderung etablieren wird. Wird das Wohn-Riester den brach liegenden deutschen Eigenheimneubau wieder in Schwung bringen? In wenigen Jahren werden wir es wissen!

Eigenheimrentengesetz im Bundestag

Langsam wird es ernst. Gestern wurde in erster Lesung das Eigenheimrentengesetz (EigRentG) im Bundestag behandelt, welches in den Medien eher als „Wohn-Riester“ bekannt geworden ist. Wie bereits berichtet soll mit dem neuen Gesetz die Riesterförderung auch auf Immobilien übertragen werden. Die Bundesregierung möchte so ihr Versprechen halten, nach Abschaffung der Eigenheimzulage die Immobilie als Altersvorsorge wieder stärker zu fördern.

Das Eigenheimrentengesetz beinhaltet dafür Änderungen unter anderem am Einkommenssteuergesetz und den Förderbestimmungen des Fünften Vermögensbildungsgesetzes, Wohnungsbau-Prämiengesetzes und der Altersvorsorge-Durchführungsverordnung.

Mit der Einführung des als „Wohn-Riester“ bekannten Eigenheimrentgesetzes kann das bisher angesparte Guthaben aus Riesterverträgen auch für den Erwerb oder bei Rentenbeginn auch für die Entschuldung der Immobilie genutzt werden. Dies war bisher nur sehr beschränkt möglich. Maximal 75% des Guthabens konnten bisher eingesetzt werden, mußten jedoch später wieder in den Vertrag eingezahlt werden.

Neben der Guthabenverwendung ist es über das Eigenheimrentengesetzt künftig auch möglich, die Zulagen für die Tilgung von Baufinanzierungen einzusetzen. Die Tilgungsleistungen für neue Immobilienfinanzierungen sind künftig steuerlich absetzbar. Dies gilt allerdings nur für einen Immobilienerwerb ab dem 01.01.2008. Das größte Problem und Knackpunkt bei den Verhandlungen in der großen Koalition war die bei Riesterverträgen übliche nachgelagerte Besteuerung. Bei Immobilien findet im Gegensatz zu „normalen“ Riester-Verträgen keine spätere Auszahlung statt auf die eine Einkommenssteuer erhoben werden könnte. Die Lösung ist ein fiktives Wohnförderkonto. Die zur Darlehenstilgung eingesetzte Mittel die als Altersvorsorgebeiträge steuerlich gefördert wurden, werden dem Wohnförderkonto gutgeschrieben. Jedes Jahr wird der bis dahin angesparte Förderbetrag dann um 2% erhöht. Damit soll die eventuelle Wertsteigerung der immobilie simmuliert werden, und ausgeglichen werden, dass bei anderen zertifizierten Riester-Verträgen üblicherweise ja Renditen erwirtschaftet werden.

Ob sich die Regelungen des Eigenheimrentgesetzes (EigRentG) für den Ristersparer lohnen, hängt sicherlich von vielen Faktoren ab. Insbesondere die durch die Verzinsung von 2% unterstellte Wertsteigerung der Immobilien ist in vielen Regionen Deustchlands in den vergangenen Jahren nicht eingetreten. Ebenfalls spannend dürfte sein, wie die Banken die Baufinanzierungen anbieten reagieren. Werden die finanziellen Entlastungen die durch die steuerlichen Ersparnisse der Tilgungen entstehen, auch bei der Bonitätsberechnung der Banken berücksichtigt? Lassen die Banken die Tilgung durch Zulagen zu? Die Eigenheimzulage wurde von den Baufinanzierern in der Regel wie Eigenkapital behandelt und als Beleihungswertmindernd angesetzt. Eine ähnliche Behandlung des „Wohnriester“ ist nicht zu erwarten. Auch wenn die Regelungen wie geplant noch in der ersten Jahreshälfte in Kraft treten, werden die Entwicklungen zu diesem Thema interessant bleiben. Finance-Blog.de wird dies beobachten.
Wer sich für die detailiierten Regelungen interessiert, kann dies im Gesetzentwurf nachlesen.