Die Regelung der Verbraucherkreditrichtlinie:

Künftig müssen die Vermittler von Krediten und Baufinanzierungen offenlegen wieviel Provision sie erhalten, ob sie die Provision vom Kreditgeber also der Bank bekommen. Außerdem sind sonstige Kosten, die im Rahmen der Vermittlungsleistung anfallen anzugeben. Dies sind z.B. Spesen oder Schätzgebühren. Eine weitere erforderliche Angabe ist, ob der Vermittler nur für einen oder für mehrere Banken tätig oder sogar ganz unabhängig ist.

Auswirkung:

Die Vermittler werden ab Freitag beim Erstkontakt zum Kunden in einem sogenannten “vorvertraglichen Informationsblatt” über die oben genannten Punkte informieren. Da die genaue Provision erst mit dem Vertragsabschluß feststeht, ist es ausreichend wenn eine Provisionsbandbreite angegeben wird. Die exakte Provisionshöhe muß dann im Darlehensvertrag oder dem Konditionsangebot genannt werden.
Dies macht einen Vergleich mit anderen Anbietern möglich. Welcher Makler versucht eventuell eine besonders hohe Provisions zu erzielen? Üblich sind Provsionen zwischen 0,5 und 1% je nach Darlehenshöhe und Aufwand. Gute Makler sind dieses Geld jedoch auch wert, denn sie beraten ja auch dafür und strukturieren die Finanzierung. Die Provisionsangabe lässt auch einen Vergleich mit Honorarberatern zu. Jedoch hat der Kunde bei einem Makler einen entscheidenden Vorteil: er weiß beim Abschluß, ob der Makler sein Geld wert ist. Beim Honoraberater wird das Honorar fällig, unabhängig davon ob der Berater eine gute Leistung erbracht hat!

Weitere Infos zur Werbung mit Zinssätzen!

Die Regelung der Verbraucherkreditlinie:

Die auffälligste Änderung wird sich in den Reklametafeln wiederfinden. Künftig gibt es für die Kreditinstitute die Auflage, dass ein beworbener Zinssatz anhand eines “repräsentativen Berechnungsbeispiels” für zwei Drittel Kunden erreichbar sein muß. Folgende Mindestangaben einschließlich eines repräsentativen Beispiels sollten auf Ihrer Webseite vorzufinden sein:

- Sollzinssatz (ehem. Nominalzins) inkl. Zusatz veränderlich oder gebunden
- Nettodarlehensbetrag
- effektiver Jahreszins
- Zinskosten
- sonstige Kosten, die der Beworbene im Falle eines Vertragsabschlusses im Einzelnen zusätzlich zu entrichten hätte (z.B. Bearbeitungsgebühr, Vermittlungsgebühr!).
- Vertragslaufzeit: sofern Voraussetzung für beworbenen Vertrag, die Laufzeit des Vertrages
- sofern Voraussetzung für beworbenen Vertrag, Gesamtbetrag und Betrag der Teilzahlungen

Auswirkung auf die Kreditvergabe:

Bei Ratenkrediten ist dies zumindest für die Anbieter noch relatv einfach, die bonitätsunabhängige Zinsen gewähren. Solche Anbieter können die neue Anforderung leicht erfüllen. Banken mit einem bonitätsabhängigen Scoring werden solche Zinssätze nicht veröffentlichen können, ohne ihr Scoring zu veröffentlichen. Dies ist jedoch eines der am besten gehütetsten Geheimnisse der Banken, so dass diese wohl auf Zinsen in der Werbung verzichten werden.

In der Baufinanzierung wirkt diese Auflage noch schwerwiegender: wegen der hohen Zahl der preisrelevanten Parameter, dürfte so gut wie unmöglich sein, einen geeigneten Zinssatz zu finden.

Als Konsequenz werden (zunächst) fast alle Anbieter und Banken keine Zinssätze in der Werbung verwenden. Und zwar solange, bis klar ist, welche Parameter eine solche 2/3 Regelung erfüllen muß. Unklar ist auch, wie sich diese Änderung auf Kreditvergleichsportale auswirkt. Deren Geschäftsmodelle beruhen in der Regel darauf, verschiedene Kreditanbieter anhand von Zinssätzen zu vergleichen. Wenn die Banken keine Zinssätze mehr veröffentlichen, könnte dies schwierig werden!

Weitere Regelungen zur Offenlegung von Provisionen beschreiben wir in einem weiteren Artikel.

Werbung mit Zinssätzen

Künftig gibt es für die Kreditinstitute die Auflage, dass ein beworbener Zinssatz anhand eines “repräsentativen Berechnungsbeispiels” für zwei Drittel Kunden erreichbar sein muß. Dieses Beispiel, die entsprechenden Parameter und dalle Kosten müssen direkt neben dem Zinssatz stehen. (Artikel: Werbung mit Zinssätzen nach Verbraucherkreditrichtlinie)

Provisionsoffenlegung nach Verbraucherkreditrichtlinie:

Die Vermittler von Krediten und Baufinanzierungen offenlegen wieviel Provision sie für die Darlehensvermittlung erhalten, ob sie die Provision vom Kreditgeber also der Bank bekommen. Außerdem sind sonstige Kosten, die im Rahmen der Vermittlungsleistung anfallen anzugeben. Dies sind z.B. Spesen oder Schätzgebühren. Eine weitere erforderliche Angabe ist, ob der Vermittler nur für einen oder für mehrere Banken tätig oder sogar ganz unabhängig ist. (Artikel: Provisionsoffenlegung durch die Verbraucherkreditrichtlinie)

Begriffs- und Namensänderungen

Der bisher Nominalzins genannte Zinssatz den ein Kreditnehmer zahlen mußte, wird ab sofort Sollzinssatz genannt. Statt Kredit wird künftig ausschließlich das Wort Darlehen genannt. Der “anfänglich effektive Jahreszins” ist künftig nur noch “effektiver Jahreszins” zu nennen

Auswirkung: außer einer Menge verwirrung und viel Arbeit in den Marketingabteilungen der Banken und Finanzdienstleister wohl keine. Wer einen Kredit – sorry: ein Darlehen aufnehmen möchte, der muß sich sowieso mit den Begriffen auseinandersetzen.

Über weitere Auswirkungen und Regelungen, die sich durch die neue Gesetzesregelung ergeben werden wir in den kommenden Tagen und Wochen informieren.

Eine Anschlussfinanzierung in Höhe von 100.000 Euro ermäßigt sich bei 10-jähriger Zinsbindung von 3,80 % (effektiv 3,87 % p.a.) auf 3,60 % (effektiv 3,66 %p.a.). Für Finanzierungssummen von 50.000 bis 100.000 Euro sinkt der Zinssatz bei 10-jähriger Zinsbindung dank Zinsrabatt von 3,90 (effektiv 3,97 % p.a.) auf 3,70 % (3,76 % p.a.). (Konditionen für Finanzierungen bis zu 50% des Kaufpreises bzw. der Herstellungskosten, Stand 15.02.2010) Bei einer Darlehenssumme von 100.000 Euro spart der Darlehensnehmer immerhin 200 Euro allein im ersten Jahr. Wenn die gesparten Zinsen in eine zusätzliche Tilgung investiert werden, erhöht sich die gesparte Summe noch schneller.

Doch potentielle Umschulder haben nicht nur bei der ING-Diba gute Karten! Zum einen liegt das allgemeine Zinsniveau deutlich unter dem, von vor 10 Jahren. Da dies die häufigste Zinsbindung für Baufinanzierungen in Deutschland ist profitieren hier viele Häuslebauer, die damals ihre Erstfinanzierung abgeschlossen haben. Zum anderen bemühen sich auch andere Anbieter sehr stark um diese guten Kunden. Es lohnt sich also, zunächst die Immobilienfinanzierungen im Internet zu vergleichen und daann mehrere Angbote einzuholen.

Die Reservierungshypothek war besonders für potientielle Eigenheimbesitzer interessant, die auf der intensiven Suche nach einem geeigneten Objekt waren. Die Zinsen im vergangenen halben Jahr haben sich durch Finanzkrise und Konjunkturloch wieder deutlich nach unten entwickelt. Da am Kapitalmarkt die Zinssätze in den kommenden Monate voraussichtlich weiter im Tief bleiben werden, sind solche Reservierungshypothek nicht besonders attraktiv. Wozu soll man sich in einer solchen Situation gegen steigende Zinsen sichern.

Bei der Rentenhypothek liegt die Sache etwas anders. Mit diesem Produkt wollte die Hannoversche Leben es Älteren schmackhaft machen, die unbelastete Immobilie für einen angemehmen Lebensabend wieder zu belasten. Allerdings ist die Mentalität der Deutschen derzeit noch nicht für solche Finanzierungsprodukte geeignet. Die Deutschen mögen nicht ihr Angesparrtes im Alter verprassen – die Erben wird es freuen.

Für die Rentenhypothek bedeutet diese Mentalität das Aus im Baufinanzierungsmarkt. Und auch die Reservierungshypothek wird zunächst wieder in den Schubladen der Produktmanager verschwinden.

Die Merkmale der Starterhypothek sind so auch direkt für die Zielgruppe der Anfang dreißigjährigen zugeschnitten. So kann der Tilgungssatz während der Zinsbindung des Hypothekendarlehens bis zu 5mal angepasst werden. Auch eine Tilgungsaussetzung für die ersten 5 Jahre der Baufinanzierung ist möglich. Wer mit Sprüngen auf der Karriereleiter und damit steigenden Einkommen rechnet, ist in der Lage die Laufzeit der Rückzahlung des Immobiliendarlehens zu verkürzen. Dies spart eine Menge Zinsen.

Sehr interessant ist auch die Option den Zins der Baufinanzierung in den ersten 5 Jahren um 0,25% zu reduzieren, um anschließend einen höheren Zins zu zahlen. Wer das gesparte Geld in eine höhere Tilgung investiert, spart auch dadurch eine Menge Zinsen. Die höheren Zinsen zahlen sie dann für einen kleineren Darlehensbetrag.

Das ein Darlehen – wie bei der Starterhypothek U35 – kostenfrei auch auf andere Objekte übertragen werden kann, ist zwar keine Neuigkeit und bei einigen Banken erhältlich. Aber gerade für die Zielgruppe des Produktes wichtig, falls ein Ortswechsel nötig ist, oder vielleicht der Umstieg auf eine größere Immobilie lockt.

Besonders ein Feature kann vielleicht neue Kunden zur Hannoversche Leben bringen. Bei der Starterhypothek soll die Versicherungsgesellschaft auch befristete Arbeitsverträge akzeptieren. Gerade für Berufseinsteiger ist dies ein großes Hemmnis einen Immobilienerwerb zu wagen (nicht ganz ohne Grund). Weniger Zielgruppengerecht ist die Starterhypothek U35 beim benötigten Eigenkaital. Bis zu 80% des Kaufpreises sollen maximal von der Hannoversche Leben finanziert werden. Bei einem Kaufpreis von 200.000 € für ein neues Häuschen wären also 40.000 Euro plus Nebenkosten aus Eigenmitteln zu erbringen. Wer 100 Euro monatlich zurücklegt, benötigt über 30 Jahre, um diese Summe anzusparen. In vielen Fällen werden mit der Starterhypothek also wohl eher kleinere Eigentumswohnungen mit Kaufpreisen von 100.000 Euro und weniger als “Einstiegsimmobilie” in Frage kommen.

Mit der Starterhypothek U35 greift die Hannoversche Leben den Trend zu mehr Flexibilität bei der Baufinanzierung auf. Kunden wollen ihre Baufinanzierung an die Lebenssituation anpassen können, ohne auf die Sicherheit langristiger Zinsbindungen verzichten zu müssen. Je nach Wunsch und Situation werden die Produktmerkmale und extras bei der Baufinanzierung (ähnlich wie beim Kauf eines Neuwagens) zusammengestellt und konfiguriert. Wer dieses Produktbündel zum besten Preis anbietet, gewinnt den Kunden. Gerade Hypothekenvermittler wie Dr.Klein und Interhyp haben hier Vorteile. Über Plattfornen wie z.B. europace können diese Broker die gewünschten Merkmale auswählen, und bieten dem Kunden die optimale Bank dafür an. Die Beratungsqualität der Baugeldvermittler bei der bedarfsgerechten Auswahl der richtigen Bausteine wird künftig der wichtigste Faktor für die Einsparmöglichkeiten der Immobilienkäufer sein.

Das DKB-Energiedarlehen ist sowohl als Einzelfinanzierung als auch in Ergänzung zu Ihrer Baufinanzierung einsetzbar. Verwendungszweck können die Finanzierung von regenerativen Systemen zur Wärme- und Stromerzeugung, wie z.B. Photovoltaikanlagen, Solarthermen, Wärmepumpen und Pelletheizungen sein.

Der Zinssatz für das DKB-Energiedarlehen liegt derzeit für die angebotenen Laufzeiten von 6-15 Jahren bei 5,99%. Es fällt eine Bearbeitungsgebühr von 0,5% der Darlehenssumme an. Darlehensummen von 5.000 Euro bis 60.000 Euro  werden für das neue DKB-Enegiedarlehen angeboten. Nähere Informationen erhalten Interessierte auf der Webseite der DKB.

In der EU gilt ein sogenanntes “Mehrfachbelastungsgebot”, welches besagt, dass die Bürger nicht doppelt mit der Umsatzsteuer belegt werden dürfen. Genau dies könnte aber bei der Grunderwerbsteuer auf schlüsselfertige Häuser der Fall sein. Die Grunderwerbsteuer auf die Bauleistung könnte eine zusätzliche Sonderumsatzsteuer darstellen, da die Grunderwerbsteuer nicht nur auf den Grundstücksanteil sondern auch auf die Bauleistungen inklusive der Mehrwertsteuer erhoben wird.

Diese Regelung konnten Bauherren bisher nur umgehen, wenn Sie das Grundstück nachweißlich unanhämgig vom Bauträger erworben hatten. Die Mehrfachbelastung ist enorm. So wird für ein Einfamilinehaus mit Baukosten von 200.000 Euro und einem Grundatücksanteil 100.000 Euro ein zusätzlicher Betrag von 14.000 Euro fällig. Für dieses Geld könnten sich bauwillige Familien noch so manches Extra leisten oder die montliche Darlehensrate um über 80 Euro verringern.

Das niedersächsische Finanzgericht hat deshalb zur Klärung den europäischen Gerichtshof angerufen, wo das Verfahren nun anhängig ist (Az.: Rs: C 156/08). Betroffenen Bauherren raten Verbraucherschützer Einspruch gegen den Grunderwerbsteuerbescheid einzulegen. Zwar müssen Steuerzahler die Grunderwerbsteuer zunächst trotzdem entrichten – bei einem positiven Urteil erhalten Betroffene die zu viel gezahlten Steuern aber zurück.

Des Weiteren hat das Landgericht Berlin dem Westdeutschen Rundfunk sowie weiteren ARD- Anstalten bei Anordnung eines Ordnungsgeldes von bis zu 250 000 Euro untersagt, zahlreiche Behauptungen aus den ARD-Sendungen weiterzuverbreiten. Offensichtlich waren die Kunden um die es in den Repotagen ging, meistens nicht ihren vertraglichen Verpflichtungen nachgekommen. Dies gab der Sparkassenverband im Januar in einer Pressemitteilung bekannt.

Weitere Klarheit bringen möglicherweise die Aktivitäten der Verbraucherzentralen. So hat der Bundesverband der Verbraucherzentralen einige Banken abgemahnt, weil nach deren Ansicht einige Klauseln, die den jederzeitigen Verkauf der Kredite zulassen, das Vertrauensverhältnis zu den Banken unterwandern und außerdem gegen das Bankgeheimnis verstoßen. Sollten sich die Banken gegen die Abmahnungen wehren, ist auch eine Präzisierung der Rechtslage durch die deutschen Gerichte zu erwarten.

Letztlich bleibt es aber Aufgabe aller Beteiligten also Banken, Verbraucherschützer und auch der Politik mit ihrem Verhalten und sinnvoller Regelungen das Vertrauen in das deutsche Kreditsystem zu stärken. Denn jeder Banker lernt im ersten Lehrjahr: Kredit kommt vom lateinischen “Credere” – und das heißt Vertrauen.

Hinweis auf neuen Artikel:
Bundesgerichtshof erschwert Pfändung nach Kreditverkauf