KfW-Wohneigentumsprogramm (124) und KfW-Wohnraum Modernisierung (141)

Die prozentuale Begrenzung des Wohneigentumprogramms in Höhe von von 30 % der Gesamtkosten fällt zum Jahresbeginn weg. Dafür erfolgt eine Reduzierung des Förderhöchstbetrags auf maximal 50.000 Euro. Diese Änderung führt dazu, dass Immobilienkäufe deren Gesamtkosten unter ungefähr 170.000 Euro liegen besser gefördert werden als bisher. Für alle anderen Projekte verschlechtern sich die Förderbedingungen.
Das bisherige Programm KfW-Wohnraum Modernisierung (141) entfällt vollständig.

Abrechnungsmodus der Darlehen

Bislang wurden bei der KfW die Darlehensraten quartalsweise berechnet und eingezogen. Für die meisten Darlehensnehmer war dies sehr unbequem – gehen doch die meisten Ausgaben monatlich vom Konto ab. Die KfW hat deshalb den Abrechnungsmodus für Kredite, die ab 01.01.2012 auf monatlich umgestellt.

Die Regelung der Verbraucherkreditrichtlinie:

Künftig müssen die Vermittler von Krediten und Baufinanzierungen offenlegen wieviel Provision sie erhalten, ob sie die Provision vom Kreditgeber also der Bank bekommen. Außerdem sind sonstige Kosten, die im Rahmen der Vermittlungsleistung anfallen anzugeben. Dies sind z.B. Spesen oder Schätzgebühren. Eine weitere erforderliche Angabe ist, ob der Vermittler nur für einen oder für mehrere Banken tätig oder sogar ganz unabhängig ist.

Auswirkung:

Die Vermittler werden ab Freitag beim Erstkontakt zum Kunden in einem sogenannten “vorvertraglichen Informationsblatt” über die oben genannten Punkte informieren. Da die genaue Provision erst mit dem Vertragsabschluß feststeht, ist es ausreichend wenn eine Provisionsbandbreite angegeben wird. Die exakte Provisionshöhe muß dann im Darlehensvertrag oder dem Konditionsangebot genannt werden.
Dies macht einen Vergleich mit anderen Anbietern möglich. Welcher Makler versucht eventuell eine besonders hohe Provisions zu erzielen? Üblich sind Provsionen zwischen 0,5 und 1% je nach Darlehenshöhe und Aufwand. Gute Makler sind dieses Geld jedoch auch wert, denn sie beraten ja auch dafür und strukturieren die Finanzierung. Die Provisionsangabe lässt auch einen Vergleich mit Honorarberatern zu. Jedoch hat der Kunde bei einem Makler einen entscheidenden Vorteil: er weiß beim Abschluß, ob der Makler sein Geld wert ist. Beim Honoraberater wird das Honorar fällig, unabhängig davon ob der Berater eine gute Leistung erbracht hat!

Weitere Infos zur Werbung mit Zinssätzen!

Die Regelung der Verbraucherkreditlinie:

Die auffälligste Änderung wird sich in den Reklametafeln wiederfinden. Künftig gibt es für die Kreditinstitute die Auflage, dass ein beworbener Zinssatz anhand eines “repräsentativen Berechnungsbeispiels” für zwei Drittel Kunden erreichbar sein muß. Folgende Mindestangaben einschließlich eines repräsentativen Beispiels sollten auf Ihrer Webseite vorzufinden sein:

- Sollzinssatz (ehem. Nominalzins) inkl. Zusatz veränderlich oder gebunden
- Nettodarlehensbetrag
- effektiver Jahreszins
- Zinskosten
- sonstige Kosten, die der Beworbene im Falle eines Vertragsabschlusses im Einzelnen zusätzlich zu entrichten hätte (z.B. Bearbeitungsgebühr, Vermittlungsgebühr!).
- Vertragslaufzeit: sofern Voraussetzung für beworbenen Vertrag, die Laufzeit des Vertrages
- sofern Voraussetzung für beworbenen Vertrag, Gesamtbetrag und Betrag der Teilzahlungen

Auswirkung auf die Kreditvergabe:

Bei Ratenkrediten ist dies zumindest für die Anbieter noch relatv einfach, die bonitätsunabhängige Zinsen gewähren. Solche Anbieter können die neue Anforderung leicht erfüllen. Banken mit einem bonitätsabhängigen Scoring werden solche Zinssätze nicht veröffentlichen können, ohne ihr Scoring zu veröffentlichen. Dies ist jedoch eines der am besten gehütetsten Geheimnisse der Banken, so dass diese wohl auf Zinsen in der Werbung verzichten werden.

In der Baufinanzierung wirkt diese Auflage noch schwerwiegender: wegen der hohen Zahl der preisrelevanten Parameter, dürfte so gut wie unmöglich sein, einen geeigneten Zinssatz zu finden.

Als Konsequenz werden (zunächst) fast alle Anbieter und Banken keine Zinssätze in der Werbung verwenden. Und zwar solange, bis klar ist, welche Parameter eine solche 2/3 Regelung erfüllen muß. Unklar ist auch, wie sich diese Änderung auf Kreditvergleichsportale auswirkt. Deren Geschäftsmodelle beruhen in der Regel darauf, verschiedene Kreditanbieter anhand von Zinssätzen zu vergleichen. Wenn die Banken keine Zinssätze mehr veröffentlichen, könnte dies schwierig werden!

Weitere Regelungen zur Offenlegung von Provisionen beschreiben wir in einem weiteren Artikel.

Werbung mit Zinssätzen

Künftig gibt es für die Kreditinstitute die Auflage, dass ein beworbener Zinssatz anhand eines “repräsentativen Berechnungsbeispiels” für zwei Drittel Kunden erreichbar sein muß. Dieses Beispiel, die entsprechenden Parameter und dalle Kosten müssen direkt neben dem Zinssatz stehen. (Artikel: Werbung mit Zinssätzen nach Verbraucherkreditrichtlinie)

Provisionsoffenlegung nach Verbraucherkreditrichtlinie:

Die Vermittler von Krediten und Baufinanzierungen offenlegen wieviel Provision sie für die Darlehensvermittlung erhalten, ob sie die Provision vom Kreditgeber also der Bank bekommen. Außerdem sind sonstige Kosten, die im Rahmen der Vermittlungsleistung anfallen anzugeben. Dies sind z.B. Spesen oder Schätzgebühren. Eine weitere erforderliche Angabe ist, ob der Vermittler nur für einen oder für mehrere Banken tätig oder sogar ganz unabhängig ist. (Artikel: Provisionsoffenlegung durch die Verbraucherkreditrichtlinie)

Begriffs- und Namensänderungen

Der bisher Nominalzins genannte Zinssatz den ein Kreditnehmer zahlen mußte, wird ab sofort Sollzinssatz genannt. Statt Kredit wird künftig ausschließlich das Wort Darlehen genannt. Der “anfänglich effektive Jahreszins” ist künftig nur noch “effektiver Jahreszins” zu nennen

Auswirkung: außer einer Menge verwirrung und viel Arbeit in den Marketingabteilungen der Banken und Finanzdienstleister wohl keine. Wer einen Kredit – sorry: ein Darlehen aufnehmen möchte, der muß sich sowieso mit den Begriffen auseinandersetzen.

Über weitere Auswirkungen und Regelungen, die sich durch die neue Gesetzesregelung ergeben werden wir in den kommenden Tagen und Wochen informieren.

Eine Anschlussfinanzierung in Höhe von 100.000 Euro ermäßigt sich bei 10-jähriger Zinsbindung von 3,80 % (effektiv 3,87 % p.a.) auf 3,60 % (effektiv 3,66 %p.a.). Für Finanzierungssummen von 50.000 bis 100.000 Euro sinkt der Zinssatz bei 10-jähriger Zinsbindung dank Zinsrabatt von 3,90 (effektiv 3,97 % p.a.) auf 3,70 % (3,76 % p.a.). (Konditionen für Finanzierungen bis zu 50% des Kaufpreises bzw. der Herstellungskosten, Stand 15.02.2010) Bei einer Darlehenssumme von 100.000 Euro spart der Darlehensnehmer immerhin 200 Euro allein im ersten Jahr. Wenn die gesparten Zinsen in eine zusätzliche Tilgung investiert werden, erhöht sich die gesparte Summe noch schneller.

Doch potentielle Umschulder haben nicht nur bei der ING-Diba gute Karten! Zum einen liegt das allgemeine Zinsniveau deutlich unter dem, von vor 10 Jahren. Da dies die häufigste Zinsbindung für Baufinanzierungen in Deutschland ist profitieren hier viele Häuslebauer, die damals ihre Erstfinanzierung abgeschlossen haben. Zum anderen bemühen sich auch andere Anbieter sehr stark um diese guten Kunden. Es lohnt sich also, zunächst die Immobilienfinanzierungen im Internet zu vergleichen und daann mehrere Angbote einzuholen.

Für Investitionen in den Klima- und Umweltschutz im In- und Ausland vergab die KfW insgesamt 19,8 Mrd. EUR. Dies entspricht nahezu einem Drittel des gesamten Fördervolumens der KfW Bankengruppe. Allein in Deutschland hat sich hier das Fördervolumen gegenüber dem Jahr 2008 von 12,6 Mrd. EUR auf 16,5 Mrd. EUR erhöht (+31,0 %). Die Programme für Energieeffizientes Bauen und Sanieren verzeichneten eine deutlich gestiegene Nachfrage, was zu einem Rekordzusagevolumen von 8,9 Mrd. EUR führte. Das Zusagevolumen des Vorjahres (6,3 Mrd. EUR) wurde damit um 41,3 % übertroffen.

Trotzdem stockte die Förderung Anfang 2010. Da es noch keinen gültigen Haushaltbeschluß des Bundestages gab, konnten keine neuen Anträge für des Programms zur CO2-Gebäudesanierung bewilligt und zur Auszahlung gebracht werden. Neue Anträge für das Co2-Programm wurden aber trotzdem weiterhin angenommen.

In Kraft getreten ist der Haushalt 2010 zwar immer noch nicht, so der Bauminister, durch die Umschichtung von Mitteln könne der Januar aber überbrückt werden. 1,1 Milliarden Euro sind so im Entwurf des Bundeshaushalts für energieeffizientes Bauen und Sanieren vorgesehen – und Förderanträge werden wieder bewilligt.

• “Energieeffizient Bauen” ersetzt das Programm “Ökologisch Bauen”
• “Energieeffizient Sanieren” umfasst bisherige Förderung der Programm-Variante “Wohnraum-Modernisieren ÖKO PLUS” sowie die Kredit- und Zuschussvariante des “CO2-Gebäudesanierungsprogramms”
• “Wohnraum Modernisieren STANDARD” umfasst zusätzliche Programmvariante “Altersgerecht umbauen”

Beim Programm „Energieeffizient Sanieren“ wird der Förderhöchstbetrag von derzeit 50 000 Euro auf 75 000 Euro pro Wohneinheit angehoben. Außerdem wird künftig auch der Kauf einer sanierten Immobilie gefördert. Ausdrücklich wird dabei auch vom Erwerb einer sanierten Eigentumswohnung gesprochen.

Die dritte entscheidende Änderung betrifft den Kreis der förderfähigen Gebäude: Ab 1. April können einheitlich für alle Wohngebäude Förderungen beantragt werden, deren Bauantrag vor dem 1.1.1995 gestellt wurde. Bislang konnte die höchste Förderstufe nur für Häuser beantragt werden, die vor 1984 gebaut worden sind.

Neu eingeführt wird außerdem die Programmvariante „Altengerecht Umbauen“, in der besonders zinsvergünstigte Darlehen bis 50 000 Euro pro Wohneinheit vergeben werden. Hier werden nicht nur barrierereduzierende Umbaumaßnahmen in der Wohnung oder im Haus finanziert, sondern auch Maßnahmen im Wohnumfeld – beispielsweise die Einrichtung von Stellplätzen oder die barrierefreie oder barrierereduzierte Erreichbarkeit von Entsorgungseinrichtungen. Auch Wohnflächenerweiterungen oder sogar der Anbau von Aufzugstürmen kann gefördert werden.

Wie bei allen KfW-Programmen gilt, dass die Massnahmen nur gefördert wird, wenn die Antragstellung vor Beginn der Umsetzung gestellt wird. Auch wenn das Frühjahr am vergangenen Wochenende begonnen hat, sollten potentielle Sanierer noch bis Anfang April mit der Massnahme warten. Erst dann ist eine Beantragung der Fördermittel möglich.

Die Reservierungshypothek war besonders für potientielle Eigenheimbesitzer interessant, die auf der intensiven Suche nach einem geeigneten Objekt waren. Die Zinsen im vergangenen halben Jahr haben sich durch Finanzkrise und Konjunkturloch wieder deutlich nach unten entwickelt. Da am Kapitalmarkt die Zinssätze in den kommenden Monate voraussichtlich weiter im Tief bleiben werden, sind solche Reservierungshypothek nicht besonders attraktiv. Wozu soll man sich in einer solchen Situation gegen steigende Zinsen sichern.

Bei der Rentenhypothek liegt die Sache etwas anders. Mit diesem Produkt wollte die Hannoversche Leben es Älteren schmackhaft machen, die unbelastete Immobilie für einen angemehmen Lebensabend wieder zu belasten. Allerdings ist die Mentalität der Deutschen derzeit noch nicht für solche Finanzierungsprodukte geeignet. Die Deutschen mögen nicht ihr Angesparrtes im Alter verprassen – die Erben wird es freuen.

Für die Rentenhypothek bedeutet diese Mentalität das Aus im Baufinanzierungsmarkt. Und auch die Reservierungshypothek wird zunächst wieder in den Schubladen der Produktmanager verschwinden.